Comment les banques calculent votre capacité d'emprunt
Lorsqu'un conseiller bancaire reçoit votre dossier, il commence toujours par le même calcul : combien pouvez-vous rembourser chaque mois sans vous mettre en difficulté ? Ce chiffre, appelé mensualité maximale, est directement lié à vos revenus et à vos charges existantes.
Le processus se déroule en trois étapes. D'abord, la banque additionne tous les revenus nets stables du foyer : salaires, revenus du co-emprunteur, pensions, et parfois une partie des revenus locatifs (généralement retenus à 70 %). Les primes et commissions ne sont retenues que si elles sont régulières sur au moins deux ou trois ans.
Ensuite, elle recense vos charges mensuelles obligatoires : crédits en cours (auto, consommation, revolving), pensions alimentaires versées, loyer résiduel si vous conservez votre logement actuel. Ces charges sont déduites de votre capacité de remboursement.
Enfin, la banque applique la mensualité maximale à un tableau d'amortissement selon la durée et le taux proposés, et obtient ainsi le capital qu'elle acceptera de vous prêter. C'est exactement ce que fait notre simulateur ci-dessus.
Le rôle du taux d'endettement : la règle des 35 %
La formule clé
Mensualité maximale = Revenus nets × 35 % − Charges existantes
Exemple : 4 500 € × 35 % − 200 € = 1 375 € de mensualité disponible pour un nouveau prêt
Depuis 2022, les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sont devenues contraignantes pour les banques françaises. Elles ne peuvent pas accorder un prêt immobilier lorsque le taux d'endettement dépasse 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise. Les dérogations sont limitées à 20 % des dossiers, prioritairement accordées aux primo-accédants pour l'achat de résidence principale.
Ce plafond s'applique à la somme de toutesvos mensualités de crédit, pas seulement au nouveau prêt. Si vous remboursez déjà 300 € de crédit auto et que votre mensualité immobilière est de 900 €, votre taux d'endettement sera calculé sur 1 200 € de charges.
Pour en savoir plus sur le calcul du taux d'endettement lui-même, consultez notre simulateur de taux d'endettement qui détaille la formule et les zones de risque.
Ce qui peut augmenter votre capacité d'emprunt
Apporter un apport personnel plus important
L'apport personnel ne modifie pas directement votre capacité d'emprunt (qui dépend de vos revenus), mais il réduit le capital à emprunter. Vous pouvez ainsi acquérir un bien plus cher à mensualité équivalente. Un apport élevé améliore aussi votre image auprès du banquier et peut déverrouiller un meilleur taux.
Ajouter un co-emprunteur
Emprunter à deux doubles quasiment la base de revenus prise en compte dans le calcul. La mensualité maximale autorisée augmente mécaniquement. Le co-emprunteur peut être un conjoint, un partenaire de PACS ou, dans certains cas, un proche. Sa situation professionnelle et son historique bancaire seront analysés au même titre que les vôtres.
Allonger la durée du prêt
Sur 25 ans plutôt que 20 ans, la mensualité pour un même capital emprunté est plus faible, ce qui peut rendre un projet accessible à des revenus modestes. En revanche, la durée allongée augmente le coût total du crédit. C'est un levier à utiliser avec discernement, en tenant compte du coût de l'assurance sur la durée.
Rembourser les crédits en cours
Solder un crédit à la consommation ou auto avant votre demande réduit vos charges mensuelles et augmente directement la mensualité disponible pour le nouveau prêt. Même un remboursement partiel améliore vos ratios. Vérifiez si des pénalités de remboursement anticipé s'appliquent — elles sont souvent faibles par rapport au gain obtenu.
Négocier une assurance emprunteur déléguée
Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment. Une délégation d'assurance compétitive peut réduire votre mensualité de 0,2 à 0,5 point de taux d'endettement, ce qui peut suffire à rendre votre dossier finançable.
Les erreurs à éviter lors du calcul de votre capacité d'emprunt
Oublier d'inclure l'assurance emprunteur
L'assurance emprunteur représente en moyenne 0,2 à 0,4 % du capital emprunté par an. Elle est obligatoire et intégrée dans le calcul du taux d'endettement depuis 2022. Beaucoup de primo-accédants la négligent et découvrent une mensualité plus élevée que prévu.
Confondre capacité d'emprunt et budget total
Votre budget réel est : capacité d'emprunt + apport personnel − frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf) − frais de garantie et frais de dossier. Un projet à 300 000 € nécessite en réalité 320 000 à 325 000 € de financement total.
Surestimer les revenus retenus par la banque
Les revenus variables (primes, commissions, heures supplémentaires) ne sont retenus que s'ils sont réguliers sur 2 à 3 ans et justifiables. Les indépendants et professions libérales voient souvent leurs revenus moyennés sur 2 à 3 exercices comptables — parfois retenus à 80 % seulement.
Ne pas anticiper les charges futures
Si vous prévoyez un enfant, une voiture à crédit ou des travaux dans les prochaines années, intégrez ces charges potentielles dans votre simulation. Une capacité d'emprunt calculée au maximum du 35 % laisse peu de marge pour absorber un événement de vie.
Ignorer le reste à vivre
Les banques regardent aussi votre reste à vivre, c'est-à-dire ce qu'il vous reste après paiement de toutes vos charges fixes. Un taux d'endettement de 34 % avec un reste à vivre de 600 € pour un foyer avec enfants sera jugé insuffisant, même en dessous du plafond réglementaire.
De la capacité d'emprunt au budget total d'achat
Une fois votre capacité d'emprunt calculée, ajoutez votre apport personnel et soustrayez les frais annexes pour obtenir votre budget net vendeur — le prix maximum que vous pouvez mettre sur un bien.
Calcul du budget net vendeur
Pour préparer un dossier complet et maximiser vos chances d'obtention, consultez notre guide complet du dossier de prêt immobilier qui détaille les 6 critères bancaires analysés lors de l'instruction.
Votre dossier est-il prêt pour la banque ?
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